上海跑步松绑，广深跟进

今年房地产领域的救市步子明显大了。房地产行业的支柱地位在未来可能会被替代，但绝不是现在。

上海5月27日抛出重磅措施。我概括了以下政策的重点：

1、缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限，原来是连续缴纳满5年及以上，现在改成连续缴纳满3年及以上，新城人才购房3年改2年，自贸区临港继续执行1年社保；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

2、取消单身人士购房更多限制，取消夫妻离异限购。

3、全面支持企业购房，不限定套数。

4、挂钩生育政策，对二孩及以上的多子女家庭，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。虽然现在各个城市在出台楼市刺激政策时都会顺带着出台激励生育政策，但真正有用的还是在未完全放开限购的一线。

5、首套住房商业性个人住房贷款利率下限改为LPR减45个基点，现在是3.5%；二套房是LPR减5个基点，3.9%；首套住房最低首付款比例20%；二套房最低首付款比例35%。

6、公积金贷款优惠力度加大，既提高了贷款额度，又降低了首付款比例。首套住房个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度由60万调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度由120万调整为160万元。多子女的家庭首套房还能上浮20%到192万元。二套房个人和家庭贷款额度分别为65万元和130万元，此前分别为50万元和100万元。首付比例首套房和二套房分别降到了20%和35%，如果二套房是在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例还能降到30%。

7、支持困难型刚需买房，补贴2万～3万元。

从上海此次楼市政策来看，限购松绑和购房激励同步进行。虽然仍象征性地保留了限购，这也符合我们此前的预期，核心区域的限购大概率会坚持到最后。

紧跟上海松绑脚步，5月28日，《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布，提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。

其中最引发市场关注的，广州优化外地户籍在限购区的社保及个税年限，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭缴纳社保或个税证明年限由原来2年下调至6个月，同时享受户籍居民家庭购房待遇。

信贷方面，广州将首套房和二套房的首付比例分别下调到15%和25%，且取消利率下限。

相比之下，同日深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%，利率方面，首套房商贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，即3.50%；二套房商贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP，即3.90%。深圳在首付款比例和利率下限方面力度均不及广州。

总体来看，广州由于此前已经将120平方米以上的限购取消，在四大一线城市中力度最大，后续也大概率率先全部放开。

开闸放水，需求大释放

自2010年10月上海开始严格实施限购政策以来，时隔14年终于迎来实质性的放松，且从购房资格到贷款利率、贷款条件都得到了有效松绑。

此次政策的调整，对楼市的影响到底有多大？

先说限购政策的影响。此前北京和上海可谓国内限购最严密的城市，但凡你能想到的漏洞，都被一个一个地打上了补丁。很多人认为，过往的经历是越限购房价越涨，因为限购意味着入市的门票昂贵，门槛越高越稀缺，还不如彻底放开。但不得不说，限购限价等政策，确实避免了一线城市楼市的疯狂，房价没有涨上天，至少是让一部分人有了上车的能力。

从一线城市过往来看，限购并没有阻止楼市价格涨起来、炒起来，而只是抑制了一部分的需求。所以从效果上来看，政策放松，就像水库开闸，水闸每拿掉一块，水库里面的水就流出一部分，直至闸门全部打开，需求全部释放。

“5.17”政策后，深圳和北京需求被激发，以深圳为例，受新政影响，多个新房售楼处人气上升，有的盘甚至出现通宵卖房的现象，“5.17”新政后首个周末，深圳多区域新房售楼处人气明显增加，楼盘咨询量与成交量均明显提升。

5月18～19日，深圳本土中介机构乐有家深圳门店二手看房量对比以往周末上涨127%；门店二手成交量对比以往周末上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。

北京情况也类似，数据显示，5月18～19日北京二手房日均成交再次突破1000套，基本达到了2024年小阳春的热度。此外，部分新房项目成交也出现了升温的现象。

根据58安居客云洞察数据，全国新房找房热度在该“三大招”出台后出现显著增长。5月17日～19日的三天日均找房热度较前一周（5月10日～12日）增长10%，较五一假期的日均热度增长7%。

上海此次的政策力度相较深圳和北京更大，一下打开了几道闸门，调整后，上海的调控政策将比北京、深圳更宽松，新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京，限购政策严格度基本和深圳持平，但限贷政策比还未落地降首付比的深圳要宽松。

对于刚需和改善需求用户来说，这是一个上车的好机会，所以大概率会有一波持续的行情。

更重要的是，目前一线城市开始加大力度开闸，给市场的不仅仅是政策，更是信心，各种成交数据的回暖，资本市场房地产开发公司股价大幅拉升，都在显示，市场信心已经开始重建，刚需买房不用再担心买在半山腰，投资者买房也不用担心亏掉首付，这是一个比数据回暖更好的现象。

期待迈出更大的步子

这一轮楼市限购松绑后，房价并未随着政策松绑而暴涨，虽然有信心的原因，但市场普遍的共识是，楼市已经没有了过去二十年暴富的机会，炒房并不是一个好选择。

从投资的角度看，一个好的指标是租售比。据中原地产数据，当前一线城市租售比在1.5%左右，二线城市也不到2%，低于长期国债利率，对房价的支撑作用有限，投资房地产的性价比已经很低了。

另一个现象是一线城市的豪宅没有此前的热度了，最近绿城黄浦湾14万元砸盘在网上火了，之前成交单价基本在20万元以上，上海豪宅砸盘了。

深圳情况也类似，太古城南区47平方米两房，曾经是深圳湾热门的刚需上车户型，去年初成交总价730万元。如今同户型报价跌至570万元，跌幅22%。深圳湾悦府一期263平方米四房，3年前最高成交单价32万元/平方米，总价8500万元。去年底同户型7300万元成交，相比高峰期跌了1200万元。

这并不是说一线豪宅没有了市场，而是相比于改善型住宅，豪宅作为投资品的属性在下降，市场越来越趋于理性。

而且，市场以价换量，说明民众预期并没有想象中的那么糟糕，买盘和卖盘都有，交易量都还在，这是市场触底反弹的必经之路。

最后回到上海楼市政策，我认为这并不是政策底，仍有更多放松限购、鼓励购房的措施在篮子里，所以也大概率不会是市场底。

期待上海迈出更大的步子！

（作者梁云风系资深媒体人，自媒体“财经风象”主理人）

第一财经获授权转载自微信公众号“秦朔朋友圈”。

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梁云风

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